Ban quản trị chung cư có được cắt điện/nước của cư dân?
(ĐCSVN) - Luật sư Trương Anh Tuấn cho biết: Quyết định cắt điện, cắt nước của BQT/BQL cũng như cách giải quyết tranh chấp bằng việc không đóng phí quản lý của cư dân là chưa đúng quy định pháp luật. Các bên cần sớm trao đổi trực tiếp để tìm ra tiếng nói chung, tránh các phát sinh không đáng có ảnh hưởng tới môi trường sống đô thị văn minh, hiện đại và thanh lịch.
Báo chí vừa qua đưa tin một số cư dân chung cư Precia (phường An Phú, TP Thủ Đức, TP HCM) cho biết bị Ban quản trị (BQT), Ban quản lý (BQL) cắt nước do họ phản đối đơn vị quản lý không phải là đơn vị do phía chủ đầu tư thông qua ban đầu cũng như mức phí quản lý chưa tương xứng với dịch vụ nhận được.
Theo đại diện BQT chung cư Precia, vấn đề tài chính, tài khoản ngân hàng của chung cư đều được công khai, minh bạch bằng văn bản đến cư dân. BQT cũng đã cung cấp thông tin, giải trình đến UBND phường An Phú.
“Theo quy định của chung cư, cư dân không đóng phí quản lý một tháng thì đã có thể bị cắt nước. Bởi nếu không đóng phí quản lý, BQL sẽ không thể bơm nước từ dưới lên mái và phân phối đến từng hộ dân. Ở đây, BQL đã chờ cư dân đóng phí đến tận ba tháng nhưng cư dân vẫn không đóng, buộc lòng chúng tôi phải cắt nước. Tuy nhiên cư dân đã kêu thợ bẻ khóa bên ngoài, rồi tự ý đi vào mở nước trong ngày hôm đó”, ông Khanh, Trưởng BQL chung cư Precia nói.
Nhiều bạn đọc muốn biết một số quy định pháp luật xung quanh vụ việc này.
Trao đổi với phóng viên Báo điện tử ĐCSVN, luật sư Trương Anh Tuấn (Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) cho biết thực tế tại một số địa phương đã xảy ra tình trạng cư dân không đóng tiền dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư dẫn đến bị cưỡng chế cắt điện/nước sinh hoạt.
Nguyên nhân chủ yếu do BQT/BQL chung cư vi phạm thoả thuận ban đầu; chất lượng dịch vụ quản lý, vận hành, dịch vụ không tương xứng với chi phí mà cư dân bỏ ra; cũng như việc sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích, không đúng quy định…
 |
|
Chung cư Precia phường An Phú, TP Thủ Đức, TP HCM (Ảnh: Trần Minh) |
Theo Luật Nhà ở 2023 (Luật số: 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023) và Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31 tháng 7 năm 2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng (cụ thể là Điều 43 Mục 5 Chương 3 Thông tư 05/2024/TT-BXD) thì quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư như sau:
1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì; trường hợp chưa ký hợp đồng quy định tại Khoản 1 Điều 29 của Quy chế này thì thực hiện theo theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.
3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.
5. Định kỳ hàng năm tại Hội nghị nhà chung cư thường niên hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, đơn vị quản lý vận hành phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị, báo cáo tình hình quản lý vận hành tại Hội nghị nhà chung cư, lấy ý kiến góp ý của chủ sở hữu, người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
6. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
7. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
8. Phải bàn giao lại hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị; bàn giao các công việc liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị quản lý vận hành mới.
9. Thực hiện các quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo các thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký kết hoặc theo nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua trong trường hợp chưa ký kết hợp đồng dịch vụ quy định tại Khoản 1 Điều 29 của Quy chế này; trường hợp Ban quản trị không tuân thủ các thỏa thuận nêu tại khoản này thì đơn vị quản lý vận hành được tiếp tục thực hiện theo các thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết hoặc nội dung đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; được tiếp tục thực hiện hợp đồng trong trường hợp được Hội nghị nhà chung cư đánh giá vẫn thực hiện tốt các nội dung trong hợp đồng.
Theo luật sư Tuấn, với dịch vụ điện/nước sinh hoạt cho từng căn hộ, nếu chưa có tình huống pháp lý phát sinh, chỉ đơn vị bán mới có quyền ngừng cung cấp khi khách hàng không đóng tiền hoặc vi phạm hợp đồng đã ký.
BQT/BQL nhà chung cư chỉ được ngừng cung cấp các dịch vụ do BQT/BQL cung cấp như các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho tòa nhà hoạt động bình thường.
Tuy nhiên, hoàn thành đúng, đủ phí quản lý nhà chung cư là một trong các nghĩa vụ của cư dân. Cụ thể, Điểm a Khoản 8 Điều 3 Chương I Luật Nhà ở 2023 nêu rõ hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở…
Do vậy, khi mức đóng phí quản lý nhà chung cư đã được thông qua hợp pháp (biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư) thì cư dân vẫn phải đóng.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 151 Mục 3 Chương IX Luật Nhà ở 2023 thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Khoản 4 Điều 194 Chương XII Luật Nhà ở 2023 nêu rõ, tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì do Ủy ban Nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở đó hoặc Tòa án, trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, chủ căn hộ nào cũng có quyền khiếu nại, phản ánh đối với mức phí quản lý hay bất kỳ vấn đề cụ thể nhưng phải đúng kênh và đúng thủ tục.
“Có thể thấy quyết định cắt điện, cắt nước của BQT/BQL cũng như cách giải quyết tranh chấp bằng việc không đóng phí quản lý của cư dân là chưa đúng quy định pháp luật. Các bên cần sớm trao đổi trực tiếp để tìm ra tiếng nói chung, tránh các phát sinh không đáng có ảnh hưởng tới môi trường sống đô thị văn minh, hiện đại và thanh lịch”, luật sư Tuấn nhấn mạnh./.