Thách thức từ bỏ cọc đấu giá!
(ĐCSVN) - Thời gian qua, thị trường bất động sản, đặc biệt là đất đấu giá, đã có dấu hiệu hồi sinh. Nhiều phiên đấu giá đất có mức giá trúng cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm. Tuy nhiên, sau đó tình trạng bỏ cọc lại tái diễn gây ra sự mất ổn cho thị trường bất động sản và tạo nhiều thách thức đối với chính sách đấu giá của Nhà nước.
Đặc biệt, phiên đấu giá ngày 13/10 tại huyện Quốc Oai với 54 thửa đất đã gây chú ý khi giá trúng cao nhất đạt gần 54,5 triệu đồng/m2, gấp 4,3 lần so với giá khởi điểm.
Tình trạng bỏ cọc và hệ lụy
Mặc dù sự quan tâm từ nhà đầu tư đang gia tăng, tình trạng trúng đấu giá cao nhưng lại bỏ cọc đang tái diễn. Chẳng hạn, tại huyện Thanh Oai, trong số 68 lô đất được đấu giá, 55 lô đã bị bỏ cọc, với mức giá trúng từ 80 triệu đồng/m2 trở lên. Điều này cho thấy, mặc dù có nhiều nhà đầu tư tham gia, nhưng giá trúng đã vượt quá khả năng tài chính của nhiều người.
 |
| Khu đất đấu giá tại huyện Thanh Oai. Theo nhandan.vn |
Theo thống kê, trong thời gian gần đây, nhiều phiên đấu giá đất tại Hà Nội đã ghi nhận tỷ lệ bỏ cọc cao. Các chuyên gia nhận định đây không chỉ là hiện tượng tạm thời mà có thể là dấu hiệu của một xu hướng dài hạn. Thực tế, những phiên đấu giá trước đó cũng đã từng trải qua tình trạng tương tự, gây ra sự mất ổn định cho thị trường bất động sản.
Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển đã chỉ ra rằng hiện tượng này không chỉ làm xáo trộn thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng đến chính sách đấu giá của Nhà nước. Các nhà đầu tư có thể đang lợi dụng tình trạng này để thao túng giá cả, tạo ra những cơn sốt đất ảo và gây khó khăn cho những người thực sự có nhu cầu mua đất để ở.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là việc xác định giá khởi điểm không chính xác. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, giá khởi điểm trong đấu giá đất hiện nay thường được xác định bởi các UBND huyện, điều này có thể dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá trúng và giá thị trường. Nhiều nhà đầu tư nhận thấy giá khởi điểm quá thấp và quyết định đẩy giá lên cao trong các phiên đấu giá, nhưng khi trúng đấu giá, họ lại không đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Ngoài ra, lãi suất ngân hàng thấp và việc thiếu các kênh đầu tư hấp dẫn cũng đã thúc đẩy nhiều người đổ xô vào đầu tư đất. Tuy nhiên, khi giá trúng đấu giá vượt quá khả năng tài chính, nhiều nhà đầu tư buộc phải bỏ cọc.
Tình trạng bỏ cọc không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân các nhà đầu tư mà còn gây ra những hệ lụy lớn cho toàn bộ thị trường bất động sản. Giá đất trong khu vực đấu giá bị đẩy lên quá cao sẽ tạo ra mặt bằng giá ảo, khiến những người có nhu cầu thực sự không thể tiếp cận được đất đai.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá đất bị thổi phồng không chỉ tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản mà còn tạo ra khó khăn lớn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở. Cùng với đó, việc thu hồi đất để triển khai các dự án cũng sẽ gặp khó khăn, bởi người dân sẽ so sánh giá bồi thường với giá trúng đấu giá cao.
Giải pháp ngăn chặn tình trạng bỏ cọc
Trao đổi với báo chí, luật sư Nguyễn Tuấn Anh - chuyên gia pháp lý bất động sản - cho rằng để ngăn chặn tình trạng đấu giá cao nhưng bỏ cọc, cần có những biện pháp đồng bộ từ các cơ quan chức năng.
Đầu tiên, cần có quy định rõ ràng hơn về việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá đất. Thay vì để các UBND huyện tự quyết định, nên có một cơ chế minh bạch và khách quan hơn để đánh giá giá đất.
Thứ hai, việc công khai danh tính các nhà đầu tư bỏ cọc là cần thiết, nhưng cũng cần có chế tài xử phạt cụ thể. Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản đã quy định về việc xử lý vi phạm, tuy nhiên cần có các chế tài nghiêm khắc hơn để răn đe những hành vi đầu cơ, thổi giá.
Cuối cùng, để ổn định thị trường, cần có các công cụ quản lý như thuế bất động sản dựa trên số lượng và thời gian chuyển nhượng. Việc áp dụng thuế cao đối với những bất động sản được giao dịch trong thời gian ngắn sẽ làm giảm bớt tình trạng đầu cơ, từ đó ổn định giá cả thị trường.
Thị trường đất đấu giá đang chứng kiến sự hồi phục mạnh mẽ, nhưng tình trạng trúng đấu giá cao sau đó bỏ cọc đang gây ra những hệ lụy lớn cho thị trường bất động sản và cả nền kinh tế. Để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường này, các cơ quan chức năng cần nhanh chóng đưa ra những giải pháp đồng bộ và hiệu quả, nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá, đồng thời tạo điều kiện cho những người thực sự có nhu cầu về đất đai có cơ hội sở hữu bất động sản một cách hợp lý./.