Giao dịch bất động sản thông qua vi bằng: Rủi do luôn thuộc về người mua
(ĐCSVN) - Thời gian qua, nhiều người dân đã trở thành “nạn nhân” khi mua bất động sản bằng giấy viết tay thông qua hình thức lập vi bằng tại một số văn phòng thừa phát lại. Theo khuyến cáo của nhiều chuyên gia pháp lý và luật sư, với những giao dịch này, người dân có nguy cơ mất toàn bộ số tiền đã bỏ ra để đầu tư.
Tiềm ẩn hàng loạt rủi ro pháp lý
Theo phản ánh của bạn đọc, từ cuối năm 2018 đến nay, ở TP Hồ Chí Minh đã xuất hiện các trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại. Thực chất, đây là việc làm nhằm mua bán những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà). Việc mua bán này được thực hiện nhiều lần, qua nhiều người vì nhà đất chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý nên không thể làm công chứng.
Chị Ngô Thị T có mua một căn nhà 4 tầng diện tích 30,5 m2 tại quận 12, TP Hồ Chí Minh. Do diện tích nhỏ hơn quy định được tách sổ nên căn nhà của chị T phải đứng chung sổ đỏ với 4 căn nhà khác trên cùng 1 thửa đất. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến việc không thể làm hợp đồng công chứng và sang tên đổi chủ được, nên chị T cùng chủ khu đất chỉ ra Văn phòng thừa phát lại trao tiền, lập vi bằng về việc giao dịch. Yên tâm vì đã có bản vi bằng của thừa phát lại, nhưng cuối tháng 2/2019, gia đình chị T bất ngờ nhận được thông báo là toàn bộ khu nhà bị ngân hàng siết nợ vì chủ đất đem thế chấp ngân hàng và mất khả năng trả nợ. “Sau này tôi mới biết vi bằng của thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao dịch giữa gia đình tôi và chủ nhà, nó không có giá trị như hợp đồng công chứng. Khi biết thì cũng đã quá muộn”, chị T chia sẻ.
Tại Hà Nội, tuy việc giao dịch bất động sản thông qua vi bằng chưa “nở rộ” như các địa phương phía Nam, song nhiều đối tượng lừa đảo cũng đã manh nha sử dụng dịch vụ này. Anh Phùng Văn D ở quận Hà Đông cho biết: Mấy tháng trước, tôi cũng được một số người môi giới mời mua đất dự án tại khu vực huyện Hoài Đức. Để tạo niềm tin, họ hứa sẽ lập vi bằng chuyển nhượng tại văn phòng thừa phát lại. May nhờ có cậu em làm bên tư pháp tư vấn giúp, không thì tôi cũng đã bỏ tiền đầu tư và chịu rủi ro như không ít người khác.
Thực tế cho thấy, chị T, anh D không phải là những trường hợp cá biệt. Do thiếu hiểu biết hoặc đơn giản trong tham gia các giao dịch bất động sản, nhiều người đã trở thành nạn nhân khi mua phải nhà, đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép…Các đối tượng lừa đảo đã nhờ văn phòng thừa phát lại lập vi bằng để tăng sự tin tưởng. Thậm chí nhiều căn nhà chung một giấy chứng nhận cũng được bán bằng hình thức đồng sở hữu, lập vi bằng. Thậm chí, có một số trường hợp chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi đã thế chấp tài sản ở ngân hàng, cầm cố, hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy viết tay) dẫn đến phát sinh tranh chấp, gây khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình xử lý vụ việc và gây thiệt hại về kinh tế cho người dân.
“Vi bằng không có giá trị pháp lý trong giao dịch bất động sản”
Đó là ý kiến chung của nhiều luật sư, chuyên gia pháp lý khi đề cập đến việc người dân tham gia các giao dịch bất động sản thông qua vi bằng. Trao đổi với báo chí, Luật sư Vũ Anh Thanh, Giám đốc Công ty luật Vũ Thanh, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết: Theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Ở hướng tiếp cận khác, Luật sư Nguyễn Xuân Dũng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội chia sẻ: Hiện nay, nhiều người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng thừa phát lại”. Cách hiểu này là hoàn toàn sai. Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng thừa phát lại, chỉ có vi bằng do thừa phát lại lập và văn bản công chứng do công chứng viên chứng nhận. Đây là hai loại văn bản khác nhau.
Luật sư Thanh phân tích, vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng. Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP quy định rất rõ về giá trị của vi bằng. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác. “Việc lập vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức "lách luật", không có giá trị pháp lý”, Luật sư Thanh nhấn mạnh.
Đồng tình với quan điểm nêu trên, Luật sư Nguyễn Xuân Dũng, Đoàn Luật sư TP Hà Nội khẳng định: Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được thừa phát lại lập vi bằng. Tuy nhiên, người dân cần lưu ý, "vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất". Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức "lách luật", giao dịch có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Tuyệt đối không mua nhà, đất qua vi bằng
Trước tình trạng nhiều người dân trở thành “nạn nhân” khi tham gia các giao dịch bất động sản thông qua vi bằng, mới đây UBND quận 12, UBND huyện Hóc Môn (TP Hồ Chí Minh) và một số địa phương khác đã khuyến cáo người dân cần cảnh giác, tuyệt đối không mua nhà, đất qua vi bằng. Theo đó, người dân không nên thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay thông qua hình thức lập vi bằng để tránh bị các đối tượng xấu lợi dụng để tạo lòng tin, lừa đảo mua bán đất phân lô, nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch. Bởi vi bằng không phải là văn bản công chứng, chứng thực theo quy định; vi bằng không chứng nhận, xác nhận tính hợp pháp của các hợp đồng, các giao dịch về nhà đất. Ngoài ra, việc lập vi bằng mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức ghi nhận việc giao nhận nền đất; lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền là để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.
Được biết, Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh đã từng cấm các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn thành phố cố tình lập vi bằng việc mua, bán nhà đất.
Vì vậy, người dân cần nâng cao cảnh giác với việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng để tránh rủi ro pháp lý và những thiệt hại về kinh tế đối với bản thân và gia đình./.