Chặn sốt ảo - đưa bất động sản trở về đúng giá trị thực
(ĐCSVN) - Trước tình trạng giá nhà đất tại nhiều tỉnh, thành phố tăng cao, đặc biệt là ở một số khu vực của Hà Nội như: Hoài Đức, Nam - Bắc Từ Liêm, Long Biên, Thanh Trì…, nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) lo ngại lực cầu ảo và nguy cơ xảy ra “bong bóng” khi giá nhà đất trên thị trường liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới.
 |
| Ảnh minh họa (Ảnh: M.P) |
Trong khoảng thời gian rất ngắn vừa qua, mặt bằng giá nhà đất tại một số huyện ở Hà Nội đã được thiết lập mới sau khi có thông tin lên quận, hay triển khai xây dựng khu đô thị. Tại một số địa phương như: Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức…, đất trong làng xã được đẩy lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng đến 50% so với năm 2019. Tại các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019.
Tương tự, ở hầu hết các tỉnh, thành phố khác đều có hiện tượng giá đất lên, nhiều nơi đã được cho là có hiện tượng “sốt đất” bất thường như Lương Sơn (Hòa Bình), Phan Thiết (khu vực sân bay), Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hóa... Đặc biệt, ngay cả Vân Đồn (Quảng Ninh) sau một thời gian chững lại, thậm chí đã giảm sâu, giá đất lại ngóc lên và lại đang tăng chóng mặt, kiểu “mỗi ngày một giá”.
Điều đáng nói là sự thiết lập ngưỡng giá này phần lớn do các nhà đầu tư lướt sóng làm giá, chứ lượng giao dịch thực chất không nhiều. Nói như nhận xét của một nhà đầu tư bất động sản (BĐS) có thâm niên: “hiện giá đất đang tăng ở miệng giới “cò” đất”.
Thực tế, dòng tiền đang ùn ùn đổ vào BĐS do sau thời gian giãn cách xã hội, nhiều ngành nghề phát triển chậm, lãi suất ngân hàng thấp, nên nhiều người tìm đến đất đai và nhà ở như một xu hướng đầu tư an toàn. Điều này đã gây ra hiện tượng nhu cầu thật ít, nhu cầu đầu tư nhiều. Hơn nữa, nếu dòng tiền cứ tiếp tục đổ vào BĐS sẽ dễ xảy ra hiện tượng sốt ảo, và nguy cơ "vỡ trận" đang hiện hữu.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, mặc dù có sự tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thật diễn ra không nhiều, chủ yếu là mua bán qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau. Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án BĐS được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện được chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng ít thành công, vì giá mua lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại, kể cả những dự án được đánh giá là chất lượng tốt cũng có tỷ lệ hấp thụ không cao. Giá đất ở các địa phương bị đẩy tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường, thậm chí có đôi chút “bong bóng”.
Trước đó, trong năm 2020, mặt bằng lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư chuyển dòng tiền sang đầu tư các kênh khác thay vì ký quỹ gửi ngân hàng như trước. Với thị trường BĐS, nhiều người tìm các kênh khác như đất nền, nhà ở tại các địa phương lân cận và chờ cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thu nhập bình quân đầu người trong thời điểm dịch COVID-19 thì nhu cầu về nhà ở chắc chắn giảm. Biểu hiện là loại hình nhà để bán và nhà cho thuê đều có lượng hấp thụ giảm. Theo một số chuyên gia trong ngành BĐS, thời gian qua, giá BĐS tăng khá mạnh là rất vô lý. Rõ ràng, điều này không phản ánh giá trị thật. Dấu hiệu lệch pha cung - cầu đã khiến việc phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững nếu thị trường không được bình ổn, điều tiết và kiểm soát chặt chẽ.
Về vấn đề này, theo Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), hiện tượng tăng giá BĐS tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau. Cụ thể, khi dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa - đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung - cầu; do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để bảo đảm an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh…' do giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để “thổi giá” nhằm thu lợi bất chính... Ngoài ra, việc giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng theo.
Theo cơ quan này, đối với một dự án BĐS thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành BĐS rất khác nhau đối với mỗi dự án: bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự.
Đặc biệt, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất, UBND các tỉnh/thành phố đã xây dựng và có quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024; các địa phương cũng đã có quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021 để áp dụng thực hiện. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15-20% so bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước. Như vậy, trường hợp chi phí về đất của một dự án BĐS được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc giá đất tăng khoảng 15-20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành BĐS nhà ở khoảng 1,5-5%.
Tuy nhiên, đối với các dự án BĐS thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường. Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chỉ bắt đầu từ ngày 1/1/2020; các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó.
Do đó, theo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, việc các địa phương ban hành Bảng giá đất mới tăng hơn so trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở của các dự án tại các địa phương trong năm 2020 và thời gian qua. Tuy nhiên, việc tăng giá đất cũng vẫn có phần tác động làm tăng giá BĐS trong thời gian tới. Đây là một trong những điểm mà giới “cò” đất tập trung “thổi giá” tạo sốt ảo nhằm trục lợi.
Liên quan đến vấn đề này, trước lo ngại về việc tăng Bảng giá đất tại các địa phương sẽ tác động tới các doanh nghiệp và sự thu hút đầu tư nước ngoài… mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu, đánh giá và xử lý.
Đăc biệt, tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS diễn ra mới đây, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo các đơn vị cần làm tốt công tác dự báo cung - cầu trên cơ sở nghiên cứu quy hoạch, xây dựng kế hoạch phát triển cho từng sản phẩm. Theo đó, cần nắm chắc tình hình, diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời, không để xảy ra tình trạng “sốt giá” và “bong bóng” BĐS trên cả nước. Thời gian tới, Chính phủ sẽ ban hành các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2020 và hoàn thiện cơ chế chính sách để đẩy mạnh công tác xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, kết hợp chỉnh trang khu vực đô thị; chỉnh trang di dời nhà trên và ven kênh rạch; phát triển mạnh mẽ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp… Từ đó sẽ tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ trong năm 2021 và các năm tiếp theo.
Chia sẻ sự đồng tình, ủng hộ quan điểm xử lý vấn đề này của Chính phủ, giới chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS cả nước trong năm 2021 vẫn tiếp tục phục hồi, tăng trưởng trở lại với khả năng thanh toán cao. Tuy nhiên, trong khi nhu cầu giảm, thu nhập giảm, các chi phí tiết giảm thì giá nhà lại tăng. Việc hạn chế quỹ đất sạch tại các thành phố có thể nói lên sự bất thường về giá. Điều đáng nói là tại các tỉnh, thành phố dù đất rộng người thưa, song giá nhà đất cũng tăng “phi mã”, đây là điều không bình thường. Ngay bây giờ, để chặn cơn sốt ảo cần phải siết chặt và minh bạch hóa thị trường và công tác quy hoạch, dựng “rào cản” pháp lý vững chắc để ngăn chặn kịp thời các hoạt động đầu cơ, “thổi giá”; đồng thời đưa thị trường BĐS trở về đúng giá trị thực./.