Quyết liệt "gỡ khó" cho tín dụng bất động sản
(ĐCSVN) – Là lĩnh vực thâm dụng vốn tín dụng, sau những biến cố trong năm 2022, đặc biệt là những rủi ro về thanh khoản tích tụ do áp lực lớn đến từ lượng trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với khó khăn kéo dài. Thấu hiểu, chia sẻ khó khăn với cộng đồng doanh nghiệp và nhân dân, Chính phủ đã và đang có những động thái thực tế hơn, quyết liệt hơn khi đưa ra quyết sách kịp thời “gỡ khó” cho tín dụng bất động sản.
 |
| Tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 20% dư nợ tín dụng toàn hệ thống năm 2022 (Ảnh: M.P) |
Thời gian qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Thị trường bất động sản bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính lẫn tín dụng đã khiến tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà. Bên cạnh đó, nội tại thị trường bất động sản cũng phát sinh một số vấn đề bất cập như mất cân đối cung cầu, sốt đất cục bộ, thiếu hụt nguồn cung tại phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của đại đa số người dân, nhất là nhà ở xã hội.
Theo Hiệp hội Kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), 70% doanh nghiệp được khảo sát cho biết khó khăn lớn nhất hiện nay là “vướng mắc pháp lý”. Tiếp đến là vấn đề “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn” và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc “nhảy nhóm” nợ xấu. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến trên 30%, thậm chí là 45-50%, nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm (-) dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.
Trên thực tế, do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu.
Ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước, theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tỷ lệ dư nợ bất động sản hiện chiếm khoảng 20% dư nợ tín dụng toàn hệ thống năm 2022, tương đương hơn 800.000 tỷ đồng. Cụ thể, cập nhật từ thị trường cho thấy, tổng dư nợ của 27 ngân hàng niêm yết trong năm 2022 khoảng hơn 8,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 1,1 triệu tỷ đồng so với năm 2021, tương đương với tăng 15,9%. Tuy nhiên, tổng nợ xấu lên đến hơn 136,4 ngàn tỷ đồng, tăng 38% so với năm ngoái (98.878 tỷ đồng). Trong đó, nợ nhóm 3 (nợ dưới tiêu chuẩn) là 33.780 tỷ đồng, nợ nhóm 4 (nợ nghi ngờ) là 33.138 tỷ đồng, nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) 69.505 tỷ đồng. Một số ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu cao nhất hệ thống là: NCB, VietBank, ABBANK, VietCapitalBank, PGBank, OCB... và như vậy, trong khi các doanh nghiệp bất động sản lo “chết khát” vì thiếu thanh khoản thì các ngân hàng cũng phải đối diện với áp lực rủi ro thanh khoản, đảm bảo an toàn vốn và chất lượng tài sản.
Song, theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế và giới phân tích, dư nợ liên quan đến chuỗi bất động sản như các linh vực: vật liệu xây dựng, xây dựng, phát triển bất động sản, phân phối, người mua nhà... còn cao hơn thế.
Trong khi đó, thực tế minh chứng, năm 2022, thị trường tài chính có nhiều biến động, lãi suất tăng mạnh đã đè nén các nhà đầu cơ bất động sản, đặc biệt các nhà đầu tư cá nhân. Các doanh nghiệp bất động sản hay liên quan đến chuỗi bất động sản chịu áp lực kép từ những động thái thanh lọc thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thu nhập suy giảm từ dự án.
Mặt khác, sau những biến cố trong năm 2022, thị trường vốn Việt Nam bước sang năm 2023 với các yếu tố tích cực và tiêu cực đan xen. Điểm tích cực là thị trường đã phản ánh khá rõ nét nhiều rủi ro, bao gồm cả rủi ro định giá lại trong chu kỳ lãi suất tăng, cũng như triển vọng tăng trưởng kém khả quan hơn cho năm 2023. Điều này cho thấy sự minh bạch của thị trường vốn đã sáng sủa hơn. Điểm cộng quan trọng khác cho năm 2023 là đồng VND có thể sẽ ổn định hơn trong năm nay.
Ngược lại, rủi ro về thanh khoản vẫn tồn tại xuyên suốt trong năm, do áp lực lớn đến từ lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Lãi suất có thể sẽ đạt đỉnh nhưng sẽ quay đầu với tốc độ khá chậm. Do đó, thị trường bất động sản vẫn sẽ đối mặt với khó khăn kéo dài. Mặt khác, kỳ vọng được đẩy lên cao khi Chính phủ đang có những động thái thực tế hơn nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường vốn, cụ thể là chuyển biến tích cực từ quá trình sửa đổi Nghị định 65 về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhưng đây cũng không phải là câu chuyện một sớm một chiều có thể giải quyết được
Những khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản cũng tác động lớn đến ngành ngân hàng. Thứ nhất, vấn đề chất lượng tài sản của các ngân hàng gặp áp lực do các đối tác gặp rủi ro thanh khoản, thậm chí một số trường hợp vỡ nợ. Ở đây, không chỉ có rủi ro từ doanh nghiệp mà còn liên quan đến cho vay cá nhân để đầu cơ bất động sản. Thứ hai, mức độ “khát vốn” qua kênh tín dụng ngân hàng càng lớn hơn, đặc biệt từ các doanh nghiệp bất động sản, thách thức việc phân bổ cho vay của các ngân hàng.
Cụ thể, trong nhiều báo cáo nhận định thị trường gần đây, giới phân tích và nhiều chuyên gia kinh tế đã bày tỏ lo ngại tỷ lệ nợ xấu của toàn ngành sẽ tăng trong năm 2023, một phần do Thông tư 14/2021/TT-NHNN hết hiệu lực. Ngoài ra, nợ xấu còn có thể tăng lên do các vấn đề liên quan đến ngành bất động sản, khi các điều kiện thanh khoản bị thắt chặt và thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ.
Trong khi đó, theo kết quả phân phối xếp hạng tín nhiệm đơn lẻ dựa trên thông tin đại chúng của các doanh nghiệp bất động sản tính đến 30/09/2022 của FiinRatings thì phần lớn được xếp hạng bb. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này thường là các doanh nghiệp nhỏ, chưa có lịch sử hoạt động lâu đời; hoặc là các tập đoàn đa ngành nhưng mới gia nhập thị trường bất động sản. Do vậy, mức độ nhận biết của sản phẩm trên thị trường chưa cao, mức độ ổn định của dòng tiền chưa được đảm bảo. Các doanh nghiệp thuộc nhóm này thường có quỹ đất “sạch” khá hạn chế và đa số các dự án đang mắc vấn đề về pháp lý, khó có khả năng triển khai dự án hoặc có nguy cơ dự án không thể hoàn thành kịp tiến độ đã đề ra. Đây cũng là nhóm có khả năng sinh lời không cao do đang nằm trong giai đoạn đầu phát triển dự án hoặc áp dụng mô hình kinh doanh dưới dạng mua bán, sát nhập dự án nên cần nhiều chi phí trong khi dòng tiền lại chưa ổn định.
Về chất lượng tín dụng, nhóm này thường khó tối ưu hóa nguồn vốn từ khoản “khách hàng trả tiền trước”, khó tiếp cận các nguồn vốn khác nhau và thường bị áp lãi suất cao. Đa số doanh nghiệp thuộc nhóm này sẽ có tỷ lệ đòn bẩy cao và khả năng thanh khoản ở mức thấp. Còn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu đáng báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch. Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.
Chính vì vậy, không phải ngẫu nhiên mà vấn đề “tiếp tục gỡ khó cho thị trường bất động sản để tháo nút thắt cho các lĩnh vực liên quan” đã được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đề cập và đưa vào chỉ đạo về nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới ngay tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 1/2023, diễn ra sáng ngày 2/2.
Cụ thể, trong phát biểu kết luận phiên họp, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã dành nhiều thời gian phân tích về các nhiệm vụ, giải pháp để tiếp tục ưu tiên giữ ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn. Thực hiện chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả; phối hợp đồng bộ, chặt chẽ chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và các chính sách khác. Đặc biệt, cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, xác định đây là nút thắt cần giải quyết để tháo gỡ khó khăn cho nhiều lĩnh vực liên quan, như trái phiếu doanh nghiệp. Tổ chức cuộc họp về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong tháng 2. Khẩn trương hoàn thiện, ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Nghiêm túc thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, sáng 8/2, tại Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tổ chức Hội nghị Tín dụng bất động sản với sự tham gia của lãnh đạo Bộ Xây dựng, các hiệp hội bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng thương mại.
Tại hội nghị, ghi nhận và chia sẻ với những khó khăn, kiến nghị của các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhấn mạnh, tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2022 cao hơn tăng trưởng tín dụng của cả nền kinh tế (14,7%). Trong nhiều năm, tỷ trọng cho vay bất động sản luôn cao nhất trong nền kinh tế, chiếm từ 19% đến 21%. Thực tế cho thấy, dòng vốn tín dụng vẫn là nguồn vốn quan trọng tài trợ cho cả bên cung và bên cầu thị trường này. Mối quan hệ giữa các doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng là quan hệ cộng sinh, chính vì vậy Ngân hàng Nhà nước sẽ lắng nghe các giải pháp khơi thông vốn cho thị trường bất động sản trên tinh thần lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ và tháo gỡ khó khăn cho cả hai phía. Đồng thời, sẵn sàng đón nhận những tác động đột xuất từ nền kinh tế thế giới cũng như những khó khăn nội tại trong nước bất ngờ tới như năm 2022, để có chính sách linh hoạt, phù hợp trong vấn đề xác định và điều hành tỷ giá, lãi suất, lượng tiền cung ứng nhằm đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, ổn định giá trị đồng tiền, ổn định kinh tế vĩ mô và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Năm 2023, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, linh hoạt, hiệu quả và kịp thời, nhận diện, đánh giá khó khăn, tác động ngay từ đầu năm để có những biện pháp phù hợp. Trước đó, đầu tháng 12/2022, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%...
Thực tế minh chứng, trước những khó khăn của thị trường bất động sản, Chính phủ đã có hàng loạt động thái nhằm hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường này bao gồm: Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện các dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp; công điện 1164/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ ban ngành, yêu cầu triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở ổn định, lành mạnh, bền vững, tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Riêng với thị trường bất động sản, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã lắng nghe ý kiến, nắm bắt khó khăn của các địa phương và doanh nghiệp, sớm có đề xuất giải pháp xử lý khó khăn của thị trường.
Giới phân tích nhận định, sự vào cuộc kịp thời và quyết liệt của Chính phủ là tín hiệu tích cực để thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục. Đây cũng là minh chứng rõ nét cho việc nhất quán quan điểm “lấy dân làm gốc, lấy việc xử lý kịp thời, quyết liệt các vấn đề dân sinh, vấn đề “nóng” phát sinh từ thực tế diễn biến cuộc sống làm kim chỉ nam trong chỉ đạo, điều hành” của Chính phủ. Để giải quyết tình trạng “khát vốn” tín dụng bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến bất động sản hiện nay, thứ nhất cần tăng lượng dự án được cấp phép thông qua khơi thông các thủ tục pháp lý. Thứ hai là chỉ tăng tín dụng, rót vốn hỗ trợ các doanh nghiệp tốt có khả năng phục hồi. Tuy nhiên, chính sách mới, quyết sách sớm như thế nào cũng sẽ cần và sẽ có độ trễ nhất định, chính vì vậy cần thời gian để nó phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường.
Về phía mình, thiết nghĩ, các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp trong chuỗi bất động sản cũng cần chủ động tăng tính minh bạch để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp và chứng khoán. Bởi thực tế đây mới chính là kênh dẫn vốn trung, dài hạn phù hợp với đặc thù thâm dụng vốn của các doanh nghiệp này./.