Kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất
(ĐCSVN) - Theo đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Đoàn Bình Dương), kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, do đó mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin chi phí, doanh thu để làm căn cứ ước tính; đồng thời không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế.
Tiếp tục Kỳ họp bất thường lần thứ 5, sáng 15/1, Quốc hội cho ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Phát biểu thảo luận tại Hội trường, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Phó Chủ tịch Liên đoàn Lao động tỉnh Bình Dương đánh giá cao việc tiếp thu, chỉnh lý các nội dung của dự thảo Luật để thuận lợi cho việc áp dụng và thực hiện trong thực tế.
Tại điểm c, khoản 5, điều 158 dự thảo Luật quy định phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Về nội dung này, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân kiến nghị Ban soạn thảo không quy định phương pháp thặng dư trong định giá đất do các lý do sau: Mặc dù có nhiều phương pháp định giá đất nhưng việc định giá đất đối với các phương pháp khác nhau phải cho ra kết quả tương đồng đối với thửa đất đó. Tuy nhiên, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, do đó mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế về chi phí, doanh thu để làm căn cứ ước tính.
 |
| Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Đoàn Bình Dương) phát biểu tại hội trường. Ảnh: QH |
Bên cạnh đó, dù giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian do quá trình lịch sử, hoạt động thương mại và các hoạt động khác trên chính thửa đất đó nhưng việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, do giá trị thửa đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi, đơn cử như hiện nay, thị trường, các dự án bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp này không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế.
Đại biểu cho rằng, việc tính toán các yếu tố giả định trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định quyết định giá đất cụ thể trong thời gian qua và cách hiểu của mỗi người khác nhau trong các hoàn cảnh, thời điểm khác nhau.
Mặt khác, phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định số 44 năm 2014 của Chính phủ và Thông tư số 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng qua thời gian tổ chức thực hiện còn nhiều khó khăn, vướng mắc.
Các yếu tố ước tính tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển giả định của dự án bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án cần định giá; các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí còn quy định chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức hay tiêu chí cụ thể nên công tác định giá còn nhiều khó khăn. Ngoài ra, các thuyết minh dự án đầu tư rất sơ sài, không đủ thông tin dữ liệu, hoặc thiếu số liệu chứng minh...
Theo đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân: Trong bối cảnh chưa hoàn thiện về cơ sở dữ liệu về giá, cơ sở dữ liệu đất đai trong đó có dữ liệu về giá đất, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát triển toàn diện, minh bạch, việc bỏ bớt một phương pháp định giá đất cũng cần hết sức cân nhắc về tính khả thi để đảm bảo không gây ách tắc việc thực hiện định giá đất. Trường hợp cần thiết phải giữ lại phương pháp này cần có “van, khoá” để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất.
Đồng quan điểm, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn Quảng Trị) đề nghị, không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất thì sẽ chính xác hơn. Theo đó, phương pháp thặng dư chỉ nên sử dụng để so sánh, tham khảo.
Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu cho rằng nên áp dụng cho 5 năm, nếu hàng năm xây dựng bảng giá đất một lần sẽ không thể làm được. Bởi như vậy suốt ngày phải có một tổ chuyên nghiên cứu thị trường để xây dựng bảng giá đất. Trong khi đó, việc ban hành một văn bản quy phạm pháp luật mất rất nhiều thời gian. Nếu giá thị trường có biến động thì sẽ áp dụng hệ số K để điều chỉnh cho phù hợp.
Về nguyên tắc bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Đoàn Hưng Yên) đề nghị các quy định phải bảo đảm người dân có chỗ ở, thu nhập và điều kiện sống bằng và tốt hơn nơi ở cũ, để triển khai đầy đủ, nghiêm túc trong thực tiễn.
Chung quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) kiến nghị bổ sung thêm quy định, ưu tiên lựa chọn khu đất được quy hoạch là đất ở, có vị trí thuận lợi nhất trên địa bàn được lựa chọn để hình thành khu tái định cư.
"Đây là bài học của Hà Nội khi thực hiện dự án tái định cư đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, được người dân rất đồng tình, ủng hộ”, đại biểu Hoàng Văn Cường nói./.