Có cần quy định đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai?
(ĐCSVN) – Thực tế cho thấy, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.
Tiếp tục chương trình Hội nghị Đại biểu Quốc hội chuyên trách lần thứ 4, sáng 29/8, các đại biểu Quốc hội thảo luận về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thảo luận, cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, một số ý kiến nhất trí về sự cần thiết quy định về đặt cọc trong dự thảo Luật. Một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng trước thời điểm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Có ý kiến nhất trí chỉ cho nhận đặt cọc khi “nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh”.
 |
| Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương) (Ảnh: QH) |
Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương) bày tỏ nhất trí với sự cần thiết về quy định đặt cọc và cho rằng, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc, thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối. Thực tế hiện nay, đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30 - 50% tổng giá trị của công trình…
Đại biểu nhận thấy, nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.
Về thời điểm đặt cọc, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với phương án 1, bởi cho rằng, với những ràng buộc pháp lý như vậy, vừa đảm bảo chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua… Nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinh doanh.
Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Minh Tâm (Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình) cho rằng cần thiết quy định tiền đặt cọc. Tuy nhiên, đại biểu bày tỏ băn khoăn về quy định mức đặt cọc, do đó, đề nghị Ban Soạn thảo nên quy định mức tối thiểu đặt cọc từ 5 - 10%. Nếu số tiền đặt cọc quá thấp thì khách hàng sẽ dễ dàng bỏ cọc nếu không có nhu cầu nữa, thực tế điều này đã xảy ra.
Theo đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH Đồng Tháp), dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền bảo lãnh (đặt cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.
Chỉ ra đặt cọc và huy động vốn là vấn đề phát sinh nhiều tranh chấp, dẫn tới khiếu kiện đông người, đại biểu Nguyễn Tạo (Đoàn ĐBQH Lâm Đồng) đề nghị trong lần sửa đổi luật cần quy định rõ tiến độ như thế nào mới được phép chuyển nhượng dự án; xác định rõ tỷ lệ hoàn công, được các cơ quan nhà nước kiểm tra; đảm bảo đầu tư hạ tầng đồng bộ…
Liên quan đến một số nội dung cụ thể về các hành vi bị nghiêm cấm, đại biểu Trần Thị Hồng Thanh (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) nhất trí với 7 nhóm hành vi bị nghiêm cấm như dự thảo luật. Bên cạnh đó, đại biểu đề nghị bổ sung hành vi bị nghiêm cấm: đó là thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản và quy định rõ dấu hiệu của việc thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Đại biểu Trần Thị Hồng Thanh cũng đề nghị Ban Soạn thảo nghiên cứu chế tài xử lý cá nhân hoạt động môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và không làm việc trong một tổ chức sàn kinh doanh bất động sản.
|
Về quy định đặt cọc, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện có 02 phương án như sau: Phương án 1: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. Phương án 2: Quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”. Thường trực Ủy ban Kinh tế tán thành với Phương án 1. |