Cần quy định chi tiết về việc bỏ khung giá đất
(ĐCSVN) – Góp ý Luật Đất đai sửa đổi, một số ý kiến cho rằng, việc bỏ khung giá đất là đột phá trong Luật Đất đai sửa đổi lần này. Tuy nhiên, khi thu hồi đất đai thì khó có khả năng 100% người dân đồng tình với phương án đền bù của doanh nghiệp hay nhà nước. Do đó cần có quy định chi tiết hơn về vấn đề này.
 |
| Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội |
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, Luật Đất đai từ năm 1987 đến năm 2013, đã tạo khung pháp lý tốt, quy định rất rõ tạo điều kiện cho bất động sản phát triển hài hòa và phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, qua thời gian dài thực hiện đã nảy sinh nhiều bất cập, chẳng hạn như giao chủ đầu tư 12 tháng và không quá 24 tháng phải hoàn thành dự án bất kể lớn nhỏ. Đây là bất cập cần được điều chỉnh. Hay trong công tác đấu thấu, đấu giá cũng còn những hạn chế, nhiều doanh nghiệp bỏ ra nguồn vốn lớn để giải phóng mặt bằng hàng chục năm, sau đó, khu đất lại được đưa ra đấu giá.
“Mặc dù, trong quá trình thực hiện đã có Nghị định sửa đổi hướng dẫn đã giải quyết được một loạt các bất cập. Tuy nhiên, theo tôi, việc bỏ khung giá đất là đột phá trong Luật Đất đai sửa đổi lần này. Bởi vì, theo quy định của Luật cũ, người dân rất thiệt thòi khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Đây cũng là nguyên nhân nảy sinh đơn thư, khiếu nại” – ông Điệp nói.
Theo ông Điệp, đất nước có sự phát triển mạnh mẽ như 20 năm vừa qua, phát triển kết cấu khung hạ tầng, bộ mặt phát triển đô thị, doanh nghiệp lớn mạnh… chính là có cơ chế chính sách cởi mở. Tuy nhiên, quy định khung giá đất bỏ đi để người dân tiếp cận với giá thực tế, được đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, Nhà nước thì thu được thuế và cũng là để phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội hiện nay.
Phó Chủ tịch Thường trực câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đặt vấn đề: Có một câu hỏi đặt ra, bỏ khung giá đất liệu doanh nghiệp, các cấp chính quyền còn động lực để phát triển? Đây là câu hỏi lớn mà chúng ta cần phải trả lời thích đáng và tôi nghĩ rằng chúng ta vẫn phải dùng cơ chế chính sách để tạo động lực phát triển. Chứ không thể để có lợi cho người dân, Nhà nước thu được thuế nhưng doanh nghiệp không phát triển được. Để giải quyết vấn đề này có thể áp dụng thu thuế sau, hoặc có cơ chế để doanh nghiệp, các cấp chính quyền địa phương tiếp tục có động lực phát phiển, lôi kéo dự án về địa phương mình. Ở góc độ chuyên môn, tôi thấy doanh nghiệp đang rất loay hoay khi bỏ khung giá đất.
“Việc thứ hai, theo dự thảo Luật là phải 100% người dân đồng tình, đây cũng là việc khó đối với doanh nghiệp, theo tôi chỉ cần 80% người dân đồng tình, còn lại nếu không đồng thuận thì phải cưỡng chế” - Phó Chủ tịch Thường trực câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nêu quan điểm.
 |
| Ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị - UDIC |
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Đô thị - UDIC cho rằng, bỏ khung giá đất sẽ ảnh hưởng đến cả nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Cụ thể, khi người dân bị thu hồi đất thì họ sẽ có thể nhận được mức đền bù với giá cao hơn, sòng phẳng hơn, qua đó đảm bảo quyền lợi cho người dận bị thu hồi đất.
Đối với nhà nước, bỏ khung giá đất sẽ đẩy chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng lên cao, đưa tài sản về đúng giá trị thật, khiến cho thị trường minh bạch hơn. Từ đó, nhà nước có thể tránh được tình trạng 2 giá, tức là chủ đất kê khai giá đất thấp để hưởng thuế suất thấp hơn thực tế. Điều này có thể giúp nhà nước tránh tình trạng thất thoát ngân sách.
Đối với doanh nghiệp, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí đầu tư cao hơn. Do vậy, cần phải hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Lấy dẫn chứng cụ thể, ông Nguyễn Hoàng Hải cho biết, khi thu hồi đất đai thì khó có khả năng 100% người dân đồng tình với phương án đền bù của doanh nghiệp hay nhà nước. Đặc biệt khi khu vực đất đai bị thu hồi liên quan đến vấn đề mồ mả, tôn giáo. Thực tế, có một số trường hợp người dân cố tình chây ỳ không bàn giao mặt bằng để nhận được mức đền bù cao hơn qua nhiều năm. Ví dụ như khi xây dựng khu đô thị Ciputra, chúng tôi phải mất 10 năm mới thỏa thuận xong với người dân trong khu vực về mức đền bù và triển khai dự án.
Đề cập đến vấn đề giải phóng mặt bằng, ông Hải cho rằng, khi thực hiện dự án, đó là hoạt động dịch chuyển đất đai có giá trị thấp lên thành tài sản có giá trị cao. Do vậy, chúng ta cần có quy định rõ ràng về bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các dự án xây dựng. Vì khi thu hồi đất phục vụ dự án xây dựng đô thị, doanh nghiệp chủ yếu thỏa thuận với người sử dụng đất để đảm bảo công bằng, lợi ích của các bên liên quan.
Trong trường hợp dự án sử dụng khu vực không phải đất ở thì nhà nước được phép thu hồi đất để tạo lập quỹ đất và tổ chức đấu giá, đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Nếu dự án sử dụng khu vực đất ở, thì nhà nước không được tự ý thu hồi, mà nhà đầu tư phải thỏa thuận với người dân để chuyển nhượng, hoặc thuê quyền sử dụng đất, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
“Tôi cho rằng phải có ưu tiên, thuận lợi với các hộ dân bàn giao sớm. Cần có chính sách hỗ trợ họ tốt hơn, tránh tình trạng chây ỳ kéo dài. Trong quá trình giải phóng mặt bằng, điều quan trọng nhất là đảm bảo giá đền bù như thế nào cho hợp lí, đảm bảo công bằng giữa các hộ dân vì chi phí này sẽ được khấu trừ vào giá sử dụng đất của doanh nghiệp, qua đó tránh ảnh hưởng tới lợi ích của nhà nước” – ông Nguyễn Hoàng Hải hiến kế .
Cũng đề cập đến khung giá đất, dưới góc nhìn của mình, Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội nêu quan điểm, sau khi xem xét quy định về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng giữa Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật đất đai sửa đổi có thể thấy, dự thảo đã quy định chi tiết hơn dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là gì, bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất và các điều kiện, tiêu chí thu hồi đất.
Tuy nhiên, theo Luật sư Duy, cần quy định chi tiết hơn về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất cho các dự án đầu tư xây dựng của doanh nghiệp. Bởi trước đây, mặc dù đã có quy định, tuy nhiên rất nhiều doanh nghiệp lại gặp phải vướng mắc không tiếp cận được mặt bằng khi đã hoàn thành việc đấu giá.
 |
| Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội. |
“Việc quy định chi tiết vấn đề này không chỉ giúp tránh được những biểu hiện tiêu cực trong quyết định thu hồi đất mà còn bảo đảm hài hòa quyền lợi, trách nhiệm của doanh nghiệp và người dân trong các khu vực khai thác, đảm bảo cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với những khu vực đang cần đẩy mạnh phát triển kinh tế” - Luật sư Đinh Đức Duy nói.
Cùng với đó, việc xác định chủ đầu tư phải được thực hiện thông qua đấu giá hoặc đấu thầu theo quy định của pháp luật. Điều này giúp cho Nhà nước tìm được nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng, có đủ khả năng để hoàn thành dự án đã được nêu ra, hạn chế tình trạng dự án treo, dự án đội vốn, thiếu vốn, đất bỏ không, gây lãng phí cho nhà nước.
Quy định bồi thường, hỗ trợ chỗ ở, tái định cư như thế nào nên theo thỏa thuận giữa doanh nghiệp và các cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi. Điều này sẽ đảm bảo được sự công bằng, minh bạch, tránh những thủ tục rườm rà trong xác định giá đất của nhà nước cũng như tạo điều kiện tốt nhất cho người dân và cả doanh nghiệp.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi loại bỏ quy định khung giá đất trong khi mức thoả thuận khung giá đất như nào thì chưa cụ thể. Trước đây, khung giá đất là cơ sở pháp luật cho người dân nắm được, nếu nếu loại bỏ khung giá đất có thể dẫn đến những bất cập. Theo tôi cần có quy định chi tiết hơn về vấn đề này – Luật sư Duy đề xuất…/.