Cần góc nhìn toàn diện hơn về thời gian sở hữu chung cư
(ĐCSVN) - Với nhiều người, chung cư không đơn thuần chỉ là nơi để sinh sống mà còn là tài sản lớn có thể để lại cho đời sau. Nhiều người sẵn sàng chi khoản tiền lớn, thậm chí vay mượn, trả nợ trong nhiều năm để có thể sở hữu một căn hộ chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải tự dưng mà chung cư được coi là tiêu sản. Mua chung cư, người ta phải chấp nhận sẽ có lúc chung cư đó xuống cấp, phải bảo trì, thậm phải chí đập đi xây mới.
 |
| Ảnh minh họa (Ảnh: M.P) |
Những ngày qua, dư luận khá ồn ào về đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất. Bởi lẽ có những thông tin đưa ra quy định về thời gian cụ thể hạn sử dụng chung cư là 50 năm hay 70 năm. Trong đó, nội dung được quan tâm nhất thời điểm này là: Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất hai phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Cách đây vài tháng, dự thảo lần một đã được đưa ra, với rất nhiều ý kiến tranh luận trái chiều về chủ đề này.
Vậy đề xuất dự thảo lần hai này sẽ có những điểm gì mới?
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất, Bộ Xây dựng có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu đối với các loại nhà chung cư. Cụ thể, nếu chung cư hết hạn sử dụng thì sẽ được kiểm định. Trường hợp công trình vẫn đảm bảo thì tiếp tục gia hạn thêm thời gian để người dân sử dụng. Nếu đề xuất này được thông qua, việc cải tạo chung cư cũ, vốn ách tắc nhiều năm sẽ được thúc đẩy; giá chung cư có điều kiện để giảm... Việc xác định cũng nêu trong hồ sơ thiết kế đã thẩm định, được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng. Thời hạn này cũng được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Trong dự thảo Luật Nhà ở đang lấy ý kiến không nêu thời hạn sở hữu nhà chung cư cụ thể là bao nhiêu năm.
Nghĩa là khi hết thời hạn sở hữu sẽ có cơ quan kiểm định vào kiểm tra, thẩm định lại. Nếu chung cư còn đủ điều kiện sử dụng sẽ được gia hạn thời gian sở hữu. Theo đó, giả sử, căn hộ trong chung cư được mua với giá của thời hạn sở hữu là 70 năm, nhưng được sử dụng có thể lên đến 80 – 90 năm và thậm chí là 100 năm. Có thể ví chung cư giống như một chiếc xe, nếu chúng ta giữ gìn thì đi được lâu và bền, công trình chung cư cũng vậy trong quá trình sử dụng được bảo trì, bảo quản tốt sẽ không bị ảnh hưởng.
Trong trường hợp khi cơ quan thẩm định vào kiểm tra mà công trình không còn tiếp tục sử dụng được nữa thì lại phá dỡ. Lúc này đặt ra tình huống khu vực đó không còn bố trí nhà chung cư mà phục vụ công trình khác như công viên, phúc lợi buộc phải di chuyển. Chủ sở hữu chung cư sẽ được bồi thường theo chính sách về đất và được bố trí tái định cư. Còn nếu khu vực đất đó không phải chỉnh trang đô thị theo quy hoạch chung mà quy hoạch vẫn được xây dựng chung cư thì người dân tiếp tục tái định cư tại chỗ. Lúc này người dân đóng góp tiền xây nhà chung cư, không phải đóng tiền đất và có quyền tự lựa chọn chủ đầu tư…
Hiện chung cư đang rất phổ biến tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Đây cũng là xu hướng tất yếu, vì đô thị ngày càng ít quỹ đất ở. Bởi vậy, ngay sau khi đề xuất được đưa ra, lập tức thu hút sự quan tâm của rất nhiều người dân. Vấn đề mà nhiều người hiện nay đang ở chung cư thắc mắc, lo lắng là thời hạn sở hữu nhà của họ đang ở sẽ như thế nào? Với các chung cư hiện hữu, người dân đang ở ổn định, liệu có bị chuyển thành sở hữu có thời hạn?
Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, nếu người dân mua chung cư trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực được áp dụng quy định tại thời điểm mua đó. Thí dụ, nếu Luật được thông qua, có hiệu lực ngày 1/7/2024, người mua nhà thuộc các công trình có giấy phép xây dựng cấp trước 1/7/2024 được áp dụng quy định cũ về sở hữu không thời hạn. Theo đó, nhà chung cư hiện đã mua bán áp dụng theo hiện hành, không áp dụng thời hạn.
Về các lý do Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất này xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng công trình sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn. Thực tế, nhà chung cư khác nhà trong hẻm, đông người, ảnh hưởng đến tính mạng của nhiều người dân. Nếu có nguy cơ sập đổ chưa nói đến tài sản mà liên quan đến hàng nghìn người. Nhà nước phải có chính sách bảo đảm cho người dân. Chính vì vậy phải xác định có thời hạn, đánh giá, kiểm định lại mặc dù đó là tài sản của dân.
Với những căn cứ pháp lý rõ ràng, đề xuất này không vi hiến, phù hợp với Luật Dân sự. Bởi theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản bị tiêu huỷ. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cho rằng nếu điều khoản này được thông qua, việc cải tạo chung cư cũ, vốn ách tắc nhiều năm nay sẽ được thúc đẩy; giá chung cư có điều kiện để giảm. Tất nhiên, đây không phải là nguyên nhân chính để kéo giá nhà giảm. Mặt khác, theo quy định hiện nay, Luật Nhà ở cho phép các bên thỏa thuận mua bán nhà ở có thời hạn. Sau thời hạn đó trả lại cho chủ ban đầu. Thực tế, tại một số địa phương, một số chủ đầu tư đã bán căn hộ có thời hạn.
Minh chứng là Công ty CP Quốc tế CMT đã triển khai dự án tại quận Tân Bình (TP Hồ Chí Minh) và thực hiện bán 318 căn hộ, mỗi căn có diện tích từ 30 - 65m2 có thời hạn 12 năm với mức giá 347 triệu đồng/căn hộ.
Tương tự, tại một dự án chung cư khác chủ đầu tư triển khai loại hình căn hộ cho thuê 49 năm, mỗi căn có giá từ 350 - 600 triệu, tính ra khoảng 10 triệu đồng/m2. Khi hết thời hạn thuê, chủ đầu tư sẽ thu hồi để tiếp tục xây dựng dự án mới. Điều này làm cho giá căn hộ rẻ hơn nhiều so với chung cư sở hữu lâu dài.
Thực ra, việc sở hữu chung cư có thời hạn đã rất quen thuộc tại nhiều nước trên thế giới, được áp dụng để đảm bảo sự an toàn cho cuộc sống của người dân. Tại Việt Nam, thời gian qua đã có một số doanh nghiệp tiến hành xây dựng các chung cư sở hữu có thời hạn, với giá bán rất hợp lý.
Mặt khác, khi kinh doanh căn hộ có thời hạn, chủ đầu tư không phân bổ tiền sử dụng đất vào giá bán, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư. Giá căn hộ đến tay người mua chiếm phần lớn là chi phí xây dựng công trình. Đây cũng là cơ sở để chủ đầu tư giảm giá nhà và giải quyết bài toán khi chung cư hết thời hạn sử dụng.
Một số chuyên gia quan sát thị trường cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có tác động không nhỏ tới các giá nhà ở chung trên thị trường, bao gồm cả chung cư sẽ xây mới và cả chung cư đã vào ở, được xây dựng trước thời điểm Luật Nhà ở mới có hiệu lực. Quy định này không phải là mục tiêu chính để ổn định thị trường bất động sản nhưng sẽ tác động tới giá của các sản phẩm bất động sản. Giúp người ít khả năng tài chính tiếp cận được với chung cư có thời hạn, với giá thành hợp lý hơn.
Thực tế không chỉ với nhà chung cư, mà kể cả ở nhà đất riêng lẻ, sau một thời gian dài, sẽ đều cần được đập đi xây mới lại, không thể là tồn tại vĩnh viễn và lúc đó người dân sẽ phải bỏ tiền ra tự xây dựng lại nhà ở của mình. Đối với chung cư cũng tương tự. Chỉ có điều là chung cư lại là nơi ở của rất nhiều hộ gia đình, phải khoảng vài trăm, vài nghìn căn hộ. Trong dự thảo lần này, nhiều ý kiến rất mong chờ sẽ có quy định cụ thể, rõ ràng là sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành như thế nào, tránh được cảnh khó khăn, dai dẳng như việc cải tạo lại các nhà tập thể cũ đang diễn ra hiện nay.
Phải nhìn nhận rằng, nhà chung cư không phải một công trình vô thời hạn. Theo thời gian, công năng trong tòa nhà không còn phù hợp, thậm chí hạ tầng xuống cấp mà không thể sửa chữa một cách đồng bộ. Ngay giữa thủ đô, những câu chuyện về những chung cư xuống cấp tại Giảng Võ, Kim Liên, Phương Mai, Trung Tự… đã làm đau đầu không chỉ các cơ quan quản lý mà cả những người dân hằng ngày thắc thỏm bám trụ mưu sinh tại đây. Đây là những khu nhà tập thể cần được cải tạo gấp, nhưng thực tế có vô số khó khăn dẫn đến tỉ lệ thành công rất thấp.
Lý do dẫn đến tình trạng này bởi phần đa người dân vẫn có góc nhìn chưa bao quát với loại hình nhà ở này. Nhiều người tích cóp hàng chục năm, thậm chí sẵn sàng vay mượn, chấp nhận nợ nần trong thời gian dài để mua được một căn hộ chung cư. Với những người này, chung cư là tài sản lớn, có thể để lại cho đời sau.
Theo GSTS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân, đối với đại đa số người dân Việt Nam, bất động sản nhà ở không chỉ đơn thuần với mục đích để đáp ứng yêu cầu về chỗ ở mà còn được coi như là gia tài để lại cho đời sau. Do vậy giá trị bất động sản không chỉ đơn thuần là tổng luồng thu nhập và lợi ích mang lại được lượng hóa thành tiền của cả vòng đời tồn tại của bất động sản, mà còn bao hàm giá trị của việc bảo toàn tài sản của người chủ sở hữu. Việc mua và giữ bất động sản được coi như là một kênh đầu tư vừa có ý nghĩa bảo toàn giá trị vừa có cơ hội làm gia tăng giá trị tích lũy vì giá bất động sản luôn có xu hướng tăng lên. Đây là một trong các yếu tố làm giá bất động sản ở Việt Nam được đánh giá là cao hơn so với mức thu nhập nhưng mọi người vẫn muốn mua và sở hữu động sản chứ không lựa chọn phương án thuê nhà ở dù được quyền lựa chọn để phù hợp với nhu cầu hơn mà chi phí kinh tế có thể thấp hơn đi mua.
Chính vì mục tiêu này nên người dân tỏ ra không hào hứng với quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình. Mặc dù, lợi ích về chỗ ở mang lại cho người sở hữu nhà chung cư có thời hạn không khác gì so với nhà chung cư sở hữu không có thời hạn. Nếu nhà chung cư được sở hữu có thời hạn thì người mua nhà sẽ chỉ trả tiền mua tương đương giá trị luồng thu nhập và lợi ích mang lại theo thời hạn tồn tại của công trình.
Khi đó không chỉ giá mua bán nhà chung cư sẽ trở về mức hợp lý mà hình thức thuê nhà sẽ phát triển và những tồn tại nan giải của việc cải tạo nhà chung cư cũ như hiện nay sẽ được tháo gỡ. Do vậy, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ có thể được thực hiện khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian là tuổi thọ của công trình. Đồng thời khuyến khích các loại hình dự án xây nhà ở cho thuê như kết hợp truyền thông định hướng và cơ chế đãi ngộ trong thực hiện đầu tư dự án; nâng cao thu nhập người dân có năng lực tài chính mua nhà; kiểm soát giá nhà ở phù hợp mức thu nhập người dân…
Thiết nghĩ, sau thời điểm này, nếu đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua, chung cư sẽ được kéo về đúng giá trị thực của nó. Khi đó, việc đầu cơ không còn diễn ra phổ biến và nhìn nhận của người dân sẽ có sự thay đổi. Người dân sẽ có góc nhìn rộng hơn, toàn diện hơn về nhà ở chung cư. Bởi trên thực tế, không phải tự dưng mà chung cư được coi là tiêu sản. Mua chung cư, người ta phải chấp nhận sẽ có lúc chung cư đó xuống cấp, phải bảo trì, thậm chí phải đập đi xây mới.