Thị trường bất động sản 2023: Hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững

Thứ Sáu, 10/03/2023 20:29 (GMT+0)

(ĐCSVN) – Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân với chủ đề “Hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững” là dịp để các chuyên gia, nhà quản lý cùng phân tích, đánh giá khách quan về diễn biến và xu hướng của thị trường bất động sản; tiếp tục nhìn nhận, biểu dương những doanh nghiệp bất động sản tiêu biểu, kiên tâm vượt khó và sáng tạo trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Ngày 10/3, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần III và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 - 2023.

Các chuyên gia, đại biểu tại Diễn đàn (Ảnh: HNV)

Dưới sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần III và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 - 2023 là hoạt động thường niên được tổ chức nhằm đưa ra những nhận định, phân tích về bức tranh tổng quan, dự báo về xu hướng, triển vọng và cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới; nhận diện những vướng mắc, khó khăn cần khơi thông cũng như tìm ra giải pháp giúp doanh nghiệp thích ứng linh hoạt với bối cảnh hiện tại; đồng thời, nhận diện đầy đủ, toàn diện về những nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, những sản phẩm chất lượng, uy tín trên thị trường bất động sản trong năm 2022 - 2023.

Phát biểu khai mạc diễn đàn, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đã trải qua một năm 2022 với sự khởi sắc nhất định nhưng cùng với đó, những “cơn bão” cũng đã liên tục ập đến khiến niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư bị suy giảm nghiêm trọng. Chưa bao giờ, số lượng cấp phép dự án mới và giao dịch trên thị trường lại thấp đến vậy. Cũng chưa bao giờ, số lượng nhân sự ngành bất động sản, đặc biệt là lực lượng môi giới bị cắt giảm trầm trọng như hiện nay. Càng về nửa cuối năm 2022 và đầu năm 2023, doanh nghiệp bất động sản càng phải “nhóm lửa trong băng”, kiên trì và chủ động vượt qua khó khăn.

Đột phá về thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản

Tại Diễn đàn, các chuyên gia, nhà quản lý và lãnh đạo cấp cao của các doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra dự báo về xu hướng, triển vọng và cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới. Bên cạnh đó, việc sửa đổi các Luật có liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...; vấn đề thích ứng linh hoạt với bối cảnh mới, giải pháp tái cấu trúc dự án, dòng vốn… đang là ưu tiên của cộng đồng doanh nghiệp cũng được bàn luận.

Đa số các chuyên gia phát biểu tại Diễn đàn đều chung nhận định, năm 2022 là một năm vô vàn khó khăn đối với thị trường bất động sản, thậm chí là khó khăn hơn nhiều so với hai năm chịu tác động bới đại dịch COVID-19. Trong đó, có hai vướng mắc chính đang đẩy các doanh nghiệp địa ốc rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan” là tắc nghẽn dòng vốn và pháp lý chồng chéo, nhiều bất cập.

TS. Vũ Tiến Lộc, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam phát biểu tại Diễn đàn (Ảnh: HNV)

“Những khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay được gói gọi trong bốn chữ “tài chính, pháp lý”. Cụ thể, có đến 65% khó khăn về mặt pháp lý và 20% liên quan đến nguồn vốn. Song, kể cả 20% khó khăn liên quan đến dòng vốn cũng bắt nguồn từ pháp lý. Nói cách khác, những vướng mắc về pháp lý là nguồn cơn dẫn đến nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng”, TS. Vũ Tiến Lộc, Uỷ viên Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam phát biểu.

TS. Vũ Tiến Lộc cho biết thêm, thị trường bất động sản có khả năng lan toả, dẫn dắt và tác động đến hơn 40 ngành nghề khác. Tuy nhiên, năm 2022 thị trường bất động sản đã phải chứng kiến sự suy giảm mạnh, cộng đồng doanh nghiệp phá sản, giải thể tăng đến 40%.

Nhận thấy được tình trạng khó khăn trên thị trường hiện nay, Chính phủ, Quốc hội cũng đang cố gắng tháo gỡ những bất cập về pháp lý. Tuy nhiên, TS. Vũ Tiến Lộc cho rằng, để thị trường nhanh chóng hồi phục, cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc hoàn thiện thể chế và vai trò của Nhà nước cũng cần phải thể hiện rõ ràng. Bởi đột phá về thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản.

Phân tích về những khó khăn của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia nhận định, năm 2022 là một năm “họa vô đơn chí” đối với nền kinh tế thế giới và cả Việt Nam do chịu ảnh hưởng bởi ba cơn gió ngược, gồm: Khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu; thị trường Trung Quốc đã mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm; thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu bất ổn tương đối.

“Nếu không có giải pháp cho những cơn gió ngược này, chúng ta sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay”, TS. Cấn Văn Lực lưu ý.

Doanh nghiệp bất động sản 2023 vững tâm vượt khó tạo nền tảng tương lai  (Ảnh: PV)

TS. Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh, bài toán về dòng vốn và vướng mắc về pháp lý đang là hai khó khăn lớn nhất cho thị trường bất động sản hiện nay. Trong đó, liên quan đến câu chuyên dòng vốn, chuyên gia này đánh giá dư địa cho vay bất động sản tại Việt Nam vẫn còn, vấn đề hiện nay là cấu trúc vốn của thị trường bất động sản đang bất hợp lý.

“Năm 2021 cấu trúc vốn là bình thường nhưng sang đến năm 2022 là bất bình thường khi vốn tín dụng cho bất động sản chiếm đến 74%, tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần cân đối lại cấu trúc nguồn vốn của để tránh lệ thuộc. Cụ thể, vốn tín dụng chỉ nên chiếm 40%”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.

Liên quan đến vấn đề thể chế, TS. Cấn Văn Lực cho biết, gần đây Chính phủ đang có rất nhiều động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Mới đây nhất là Nghị định 08/2023 nhằm tháo gỡ cho trái phiếu doanh nghiệp. Sự ra đời của Nghị định thời điểm này là rất cần thiết nhằm tạo ra cơ sở pháp lý chắc chắn để giải quyết phần nào được những bài toán trước mắt, nổi bật là đáo hạn trái phiếu.

Doanh nghiệp vượt khó sẽ trở nên mạnh mẽ hơn

Chia sẻ tại Diễn đàn, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhìn nhận, niềm tin sụt giảm, thanh khoản thấp là những khó khăn rất lớn đối với thị trường bất động sản hiện nay. Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt nhiều “cơn bão” đổ về.

Tuy nhiên, thời gian tới cũng sẽ có một số tín hiệu tích cực để nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể đặt niềm tin, đó là lãi suất có khả năng sẽ giảm và Chính phủ cũng đang có những động thái hỗ trợ. Song, những động thái của Chính phủ cần phải rõ ràng, quyết liệt hơn nữa để đi đến hiệu quả thực chất.

“Tôi tin cái gì khó mà vượt qua được sẽ giúp các doanh nghiệp trở nên mạnh mẽ hơn”, TS. Ánh bày tỏ.

Đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP. Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, doanh nghiệp nên biết tự lượng sức mình, phải biết khả năng của mình đến đâu, sức chịu đựng đến giới hạn nào mới có thể đi được đường dài. Đặc biệt với những khó khăn trên thị trường, đầu tiên, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình như tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư sao cho phù hợp với sức khỏe của mình.

Riêng vấn đề trái phiếu, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận, Nghị định 08 mới đây ra đời khi thị trường đang ở mức “gay go” nhằm cứu thị trường khỏi sự sụp đổ. Tuy nhiên, Nghị định này chưa thể cứu được toàn bộ thị trường trái phiếu và niềm tin của nhà đầu tư. Đặc biệt, Nghị định chưa có những quy định cụ thể để bảo vệ được trái chủ một cách tốt nhất. Ngoài ra, nếu không xếp hạng tín nhiệm mà cho phát hành thì sẽ tạo một bước nguy hiểm hơn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiến nghị, để thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh và đảm bảo an toàn cho các bên tham gia cần phải tính đến room phát hành, xem xét câu chuyện xếp hạng tín nhiệm cho nhà phát hành. 

Dưới góc độ pháp lý, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, hiện nay, Chính phủ đã có những giải pháp tháo gỡ bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 - Ba đạo luật có tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường bất động sản. Vì vậy, chúng ta có thể kỳ vọng thể chế chính sách sẽ hoàn thiện trong thời gian tới, từ đó thị trường bất động sản sẽ có cơ hội để hồi phục trở lại.

Tôn vinh 10 Dự án đô thị và nhà ở có tiềm năng nhất (Ảnh: HNV)

Cũng trong khuôn khổ chương trình Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ III, Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2022 - 2023 được tổ chức đã tôn vinh những nhà phát triển bất động sản, nhà cung cấp dịch vụ bất động sản uy tín và chuyên nghiệp; vinh danh các dự án bất động sản chất lượng trên các loại hình, phân khúc. Cụ thể, các hạng mục vinh danh sẽ bao gồm Top 10 thương hiệu, sản phẩm, dịch vụ dẫn đầu thị trường bất động sản năm 2022 - 2023 như: Nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam năm 2022; Nhà phát triển bất động sản tiềm năng nhất năm 2023; Nhà phát triển bất động sản công nghiệp tốt nhất năm 2022; Sàn giao dịch bất động sản tốt nhất năm 2022; Nhà cho vay bất động sản tốt nhất năm 2022; Nhà cung ứng dịch vụ bất động sản tốt nhất năm 2022; Khu đô thị đáng sống nhất năm 2022; Dự án chung cư cao cấp tốt nhất năm 2022; Dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tốt nhất năm 2022; Dự án đô thị và nhà ở tiềm năng nhất năm 2023; Dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tiềm năng nhất năm 2023. Đồng thời cũng vinh danh Top 5: Dự án nhà ở xã hội và nhà ở đại chúng tốt nhất năm 2022; Dự án công trình xanh - thông minh tốt nhất năm 2022.z