Quyền lợi của khách hàng đối với căn hộ chung cư mini
(ĐCSVN) - Những năm gần đây, với sự bùng nổ nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ của người dân, nhiều công trình chung cư mini đã ra đời và phần nào giải quyết được nhu cầu của thị trường.
Tuy vậy, bên cạnh những mặt tích cực thì vì nhiều lý do, việc lựa chọn mua căn hộ chung cư mini cũng đang đặt ra những vấn đề rắc rối không nhỏ liên quan đến tính hữu dụng và tính pháp lý của loại hình nhà ở này…
Nở rộ các sản phẩm chung cư mini
Thị trường giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini ở Hà Nội hiện nay khá sôi động với lượng giao dịch tăng đều qua các năm. Bởi chung cư mini là loại hình nhà ở giá rẻ nên đã đáp ứng được khả năng tài chính của đông đảo các nhóm đối tượng khách hàng trong xã hội. Chỉ cần gõ vào máy tính cụm từ “mua căn hộ chung cư mini giá rẻ Hà Nội” thì chưa đầy 1 giây chúng ta đã có được hàng nghìn kết quả từ công cụ tìm kiếm Google. Điều đó phần nào cho thấy mức độ sôi động của thị trường chung cư mini tại Hà Nội.
Ưu điểm lớn nhất dẫn đến sự bùng nổ của căn hộ chung cư mini chính là giá bán phù hợp với tiềm lực tài chính của số đông người mua, nhất là nhóm lao động thu nhập thấp và trung bình, các hộ gia đình, người đi làm ngoại tỉnh hoặc những gia đình trẻ. Với mức giá trung bình khoảng 500 - 800 triệu đồng là khách hàng đã có thể sở hữu được một căn hộ chung cư mini như ý. Xét về hình thức, điểm chung của các chung cư mini là đều có bề ngoài khá đẹp, khép kín, nhà có khu để xe, thang máy… Diện tích của các căn hộ cũng linh hoạt với nhiều kích thước như 30m2, 40m2, 50m2… phù hợp với nhu cầu của từng nhóm đối tượng khách hàng.
Bên cạnh đó, phần lớn các công trình chung cư mini đều nằm ở các quận gần trung tâm như Thanh Xuân, Tây Hồ, Đống Đa, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm… thuận tiện cho việc đi lại của cha mẹ và việc học hành của các cháu nhỏ. Mới chuyển về căn hộ chung cư mini ở Vũ Tông Phan (Thanh Xuân, Hà Nội) dịp trước Tết Nguyên đán Đinh Dậu vừa rồi, chị Nguyễn Ngọc Thanh Thảo cho biết: Hai vợ chồng đều ở tỉnh lẻ về thủ đô sinh sống nên khả năng tài chính cũng có hạn. Vì vậy, sau khi tham khảo nhiều dự án nhà ở xã hội, họ đã quyết định mua chung cư mini tại khu vực đường Vũ Tông Phan với giá hơn 800 triệu đồng vì chung cư này vừa gần trung tâm, thuận tiện cho việc đi làm của cả hai vợ chồng và đưa đón con đi học.
Cận cảnh một chung cư mini đang chào bán tại khu vực Thái Hà (Đống Đa, Hà Nội). Ảnh: QĐ
Giá thấp nhưng chưa hẳn đã rẻ
Đó là thực tế mà không ít khách hàng đã phải chấp nhận sau một thời gian ngắn gắn bó với loại hình chung cư mini. Thực tế tại một số công trình chung cư mini trên địa bàn Hà Nội, giá của các căn hộ không thực sự rẻ như sự tư vấn của các chủ đầu tư. Điểm mấu chốt nằm ở cách đo và tính diện tích các căn hộ. Theo anh Nguyễn Văn Hùng, khách hàng mua một căn hộ chung cư mini ở phường Lê Đại Hành (Hai Bà Trưng, Hà Nội): “Diện tích trên hợp đồng căn hộ của tôi là 51m2, giá 900 triệu đồng. Nhưng khi đo đạc lại theo cách tính thường thấy là tính từ tim tường thì diện tích sử dụng chỉ còn khoảng hơn 45m2. Tính ra giá mua cũng vào khoảng 20 triệu đồng/m2, không hề rẻ so với giá nhà ở thương mại hiện nay”.
Hơn nữa, do tính đặc thù nên tại chung cư mini thường tồn tại khá nhiều bất cập. Điển hình dễ thấy nhất đó là tình trạng mất vệ sinh do không có lao công quét rác; khu vực để xe (thường là tầng hầm hoặc tầng 1) không có bảo vệ nên các hộ phải tự bảo vệ tài sản của mình; cầu thang bộ hẹp nên đi lại rất khó khăn; hệ thống phòng cháy chữa cháy nhiều nơi không bảo đảm theo quy định. Cạnh đó, đa số các chung cư mini đều nằm trong các ngõ ngách chật chội, hạ tầng cơ sở cũ, yếu kém. Thậm chí vì lợi nhuận, nhiều chủ đầu tư tận dụng tối đa đất xây dựng dẫn đến các tòa nhà này không có cầu thang thoát hiểm. Thêm vào đó, do việc thiết kế, đầu tư thi công kém, nên một số công trình chung cư mini xuống cấp rất nhanh sau khi đưa vào khai thác. Có những chung cư mini còn bị lún, nứt gây nguy hiểm trực tiếp cho người sử dụng. Việc đề nghị chủ đầu tư hỗ trợ khắc phục là gần như “bất khả thi” vì việc mua bán các căn hộ chung cư mini thường chỉ là mua bán trao tay; người bán chỉ xây dựng, nhận tiền và giao nhà cho khách hàng. Đặc biệt, nếu như xảy ra những sự cố như hoả hoạn, thì việc cơ động của người dân trong các chung cư mini sẽ gặp rất nhiều khó khăn do cầu thang thoát hiểm không có hoặc nếu có thì cũng rất nhỏ. Vì vậy, “giá mua ban đầu có thể thấp nhưng thực tế thì lại chưa chắc đã rẻ”, chị Hoàng Thu Hằng, một người mua chung cư mini ở Thái Hà ngậm ngùi chia sẻ.
Chật chội, bừa bãi là cảnh thường thấy ở cầu thang tại nhiều khu chung cư mini. Ảnh: QĐ
Dễ phát sinh nhiều rắc rối trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Về lý thuyết, với những công trình chung cư mini có cơ sở pháp lý rõ ràng, khách hàng hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) khi mua các căn hộ trong chung cư mini. Tuy nhiên, thực tế đến nay, số lượng khách hàng mua căn hộ chung cư mini được cấp sổ đỏ chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ.
Trong vai khách hàng có nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư mini, chúng tôi đã liên hệ với gần chục chủ đầu tư chung cư mini hoặc các “cò” bán căn hộ chung cư mini. Câu trả lời chung mà chúng tôi nhận được đó là “Em yên tâm, nhà có sổ đỏ đoàng hoàng, sang tên chính chủ” hoặc “Thủ tục làm sổ đỏ chung cư mini đơn giản lắm, em cứ giao đủ tiền là bên anh sẽ bàn giao sổ đỏ”. Tuy vậy, khi chúng tôi đề nghị được xem sổ đỏ trước thì chủ đầu tư hoặc các “cò” lại tìm mọi lý do để thoái thác. “Nhà chị sống ở đây bao nhiêu năm rồi, em không phải lo. Khi nào giao đủ tiền thì chị sẽ gửi em một bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kèm theo hợp đồng mua bán nhà, giấy sang tên…”. Một chủ chung cư mini ở khu vực Xã Đàn cho biết.
Thực tế cho thấy, việc người mua được cấp sổ đỏ là không hề đơn giản và chủ yếu phụ thuộc vào trách nhiệm của chủ đầu tư vì họ mới là người chủ sử dụng thực sự mảnh đất xây dựng công trình chung cư mini. Mặt khác, do tâm lý chạy theo lợi nhuận nên trong quá trình thi công, nhiều chủ đầu tư còn cố tình xây dựng sai phép, vượt tầng, vượt mật độ xây dựng... Trong trường hợp này, nguyện vọng được cấp sổ đỏ của người mua lại càng trở nên khó khăn. Bởi khoản 4, Điều 22 Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2015 áp dụng cho chung cư mini trên địa bàn thành phố Hà Nội đã nêu rõ: “Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được xử lý theo quy định tại Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 13/10/2013 của Chính phủ. Sau khi xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận”. Trong bối cảnh đang có khá nhiều công trình chung cư mini xây dựng sai phép thì đây thực sự là vấn đề đáng lưu tâm.
Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Nguyễn An Bình (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết: Để đảm bảo được độ an toàn về mặt pháp lý cũng như bảo vệ quyền lợi của mình, khi mua căn hộ chung cư mini, khách hàng nên thận trọng xem xét đầy đủ, toàn diện công trình: từ các điều kiện về quyền sử dụng đất, hồ sơ xây dựng, thiết kế cho đến chất lượng công trình, năng lực của chủ đầu tư, hay các điều kiện được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ theo quy định pháp luật... Tránh tình trạng mua phải những căn hộ thuộc trường hợp xây quá phép, không phép… sẽ rất khó khăn để cấp sổ đỏ cho dù đã bỏ ra hàng trăm triệu đồng để được quyền sở hữu căn hộ./.